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[알쓸재판] 주택재개발사업의 관리처분계획에 포함되는 현황 도로의 권라 가액 평가 방법?
관리자 (lawwin) 추천수:0 112.169.75.79
2020-06-29 13:23:27

알아두면 쓸모있는 재미있는 판례

 

대법원 2019. 1. 17. 선고 2018두55753 판결 [관리처분계획무효확인의소]

 

    1. Title and citation: 개인 vs. 바구멀1구역주택재개발정비사업조합 2018두55753 (대법원, 2019)

    2. Procedural history: 2016구합442 (전주지방법원, 2017) 예비청구 각하, 주위청구 기각, 원고 항소, 2017누1853 (광주고등법원, 2018), 원고 교환 변경 청구 기각, 원고 상고, 대법원 원심판결 파기 환송

    3. Facts:

1) 피고는 전주시 완산구(주소생략) 일원 73,810㎡(이하 '이 사건 정비구역'이라고 한다)를 사업시행구역으로 하는 주택재개발정비사업(이하 '이 사건 사업'이라고 한다)을 시행하는 조합이다.

2) 원고는 이 사건 정비구역 내에 위치한 전주시 완산구(주소생략) 답 509㎡(이하 '이 사건 토지'라고 한다)의 소유자로서 향후 이 사건 사업으로 건축될 공동주택에 대한 분양신청을 한 사람이다.

3) 한편, 이 사건 토지는 전라북도 고시 제125호에 의해 소로2류의 도로예정지로 지정고시되었다. 이 사건 토지의 지목은 답이나, 1985년경부터는 도로로 사용되고 있었다. 이 사건 토지는 전 소유자인 소외인이 1983년경부터 1986년경 사이에 인근 토지를 분할하여 매도하면서 도로부지 목적으로 인근 토지의 중앙 부분에 장방형의 형태로 분할잔존하게 되었고 그 무렵부터 비포장 상태로 통행로로 이용되기 시작하였다.

4) 전주시는 1985년경 이 사건 토지에 도로포장을 하고 점유하여 일반공중의 통행에 제공하였으나 법률에 의한 수용 등의 절차에 따라 취득하거나 사용한 것은 아니었다그 후 이 사건 토지는 이 사건 관리처분계획의 인가 무렵까지여 년간 인근 주민의 통행로로 사용되어 왔으며 공로에 이르는 유일한 통행로에 해당하여 인근 토지에서 이 사건 토지를 이용하지 않고서는 자동차를 이용한 공로로 통행할 수 없다.

5) 이 사건 토지는 폭 약8m로서 토지 전체가 통행로로 사용되고 있고, 아스팔트 내지 콘크리트로 포장되어 본래의 형상이 변경되었으며, 그 현상변경의 정도와 주변 토지 이용상황 등에 비추어 원상회복이 용이할 것으로 보기는 어렵다.

6) 피고는 2013. 8. 28.경 전주시장이 선정한 감정평가법인인 주식회사 미래새한감정평가법인주식회사 중앙코리아감정평가법인으로부터(이하 위 각 감정평가법인을 통틀어 '이 사건 각 감정평가법인'이라고 하고, 개별적으로 칭할 경우 '주식회사' 부분은 생략한다)이 사건 사업의 사업시행인가 고시일 2012. 12. 4인를 기준시점으로 원고 소유 부동산을 포함한 이 사건 정비구역 내 토지 및 건축물의 가액을 평가한 감정평가서를 제출 받았다. 위 각 감정평가법인은 공히 이 사건 토지의 현황이 도로임을 고려하여이 사건 토지의 단가를 186,000/㎡, 감정평가액을 94,674,000원으로 산정하였다.

7) 피고는 2015. 12. 중순경 원고에 대하여분양대상자별 종전 권리가액 및 분양예정 대지건축시설의 추산액이라는 제목으로, 이 사건 토지의 종전자산평가액은 위 다항의 감정평가액을 산술평균한 94,674,000원이고, 여기에 비례율 130.74%를 곱하면 분양기준가액은 123,776,788원이며, 이 사건 사업에 따라 건설될 공동주택 중 원고가 분양신청한 84A㎡ 타입의 분양가 추산액은 257,654,419원이고, 따라서 위 분양가 추산액에서 위 분양기준가액을 공제한 청산금 133,877,631원이 원고로부터 징수되어야 한다는 취지의 통지를 하였다.

8) 피고는 위 다, 라항 기재와 같이 이 사건 토지의 종전자산평 가액이 94,674,000원이라는 내용을 포함한 관리처분계획을 수립하였고(이하 '이 사건 관리처분계획'이라고 한다) 전주시장은2015. 12. 21. 위 관리처분계획을 인가하였다.

9) 원고는 2015. 12. 28.경 피고에 대하여 이 사건 토지의 시가를 도로를 기준으로 산정하여서는 안 되고, 지목인 답을 기준으로 하여 산정해야 한다는 취지의 내용증명우편을 보냈다. 이에 피고는 미래새한감정평가법인에 위 내용증명우편과 관련된 내용을 문의하였고, 미래새한감정평가법인은 2016. 10. 11.경 피고에게 이 사건 토지에 대한 감정평가는 사업시행인가고시가 있는 날의 현황을 기준으로 감정평가하였다는 취지의 회신을 하였다.

10) 원고는 2016. 10. 25.경 피고에 대하여까지 이 사건 토지의 시가를 지목인 답을 기준으로 산정한 시가로 변경해 달라고 요청하면서 그때까지 회답이 없으면 거부된 것으로 간주한다는 내용증명우편을 보냈다. 이에 피고는 다시 미래새한감정평가법인에 위 내용증명우편과 관련된 내용을 문의하였고, 미래새한감정평가법인은 2016. 11. 1.경 피고에게 이 사건 토지는 현황이 도로임을 감안하여 적정하게 평가되었다는 취지의 회신을 하였다.

11) 피고는 이 사건 토지의 현황이 도로임을 고려하여 산정된 감정평가결과에 따라 이 사건 토지의 종전자산평가액이 94,674,000원이라는 내용을 포함한 관리처분계획을 수립하였고전주시장은위 관리처분계획을 인가하였다

12) 한편, 이 사건 사업의 사업시행 인가 고시일인 2012. 12. 4.경을 기준으로 이 사건 토지의 현황을 그 지목대로 답이라고 보고 평가할 경우 그 가액은 219,888,000원이다

 

    4. issue

 주택재개발사업의 관리처분계획에 포함되는 현황 도로의 권리 가액 평가방법

 

    5. Holing

 예정공도부지는 공익사업법 시행규칙 제26조 제2항에서 정한 사실상의 사도에서 제외된다고 해석함이 상당하다.

 

    6. Rationale

 

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘공익사업법’이라 한다) 시행규칙 제26조 제2항은 사실상의 사도는 ‘사도법에 의한 사도 외의 도로로서, 도로개설 당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로와 토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로’를 의미한다고 규정하면서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 도시·군 관리계획에 의하여 도로로 결정된 후부터 도로로 사용되고 있는 것은 사실상의 사도에서 제외하고 있는 바, ‘공익계획사업이나 도시계획의 결정·고시 때문에 이에 저촉된 토지가 현황도로로 이용되고 있지만 공익사업이 실제로 시행되지 않은 상태에서 일반공중의 통행로로 제공되고 있는 상태로서 계획제한과 도시계획시설의 장기 미 집행 상태로 방치되고 있는 도로’, 즉 예정 공도부지의 경우 그 보상액을 사실상의 사도를 기준으로 평가한다면 토지가 도시·군 관리계획에 의하여 도로로 결정된 후 곧바로 도로사업이 시행되는 경우의 보상액을 수용 전의 사용현황을 기준으로 산정하는 것과 비교하여 토지소유자에게 지나치게 불리한 결과를 초래한다.

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