소식/자료

Home > 소식/자료 > 연구자료

연구자료

가장 확실한 당신의 편, 법무법인 법승에 오신 여러분을 환영합니다.

게시글 검색
[법알지] 맹지의 가치를 높이는 방법이 있습니다.
관리자 (lawwin) 추천수:0 112.169.75.79
2020-06-08 09:56:58

 법승이 알려주는 법률 지식

 

 

 

 


 토지를 소유하고 있지만, 그 토지가 다른 토지들에 둘러싸여 있어서 진입로가 없는 경우에는 건물을 건축할 수도 없고 용이하게 매도를 할 수 없습니다. 내가 소유하고 있는 맹지의 가치를 높여 맹지상태에서 탈출하기 위한 방법은 어떤 것이 있을까요?

 

 우선 주위 토지의 소유자와 주위 토지에 대한 사용 승낙 동의나 협의를 하는 방법이 있습니다. 혹은 주위 토지에 지역권을 설정하여 등기를 하는 방법도 있습니다. 주위 토지를 매수하여 안정적인 진입로 확보를 꾀할 수도 있습니다. 

 

 도로법에 따라 허가를 받아 도로를 개설하거나 도로지정고시를 받거나, 사도법에 따라 사도를 개설하는 방법, 하천에 대한 점용허가를 받아 도로를 개설하는 등 행정법령상의 방법도 있습니다.

 

 그러나 위와 같은 방법은 반드시 주위토지소유자와 교섭이 필요하거나 행정청의 처분행위가 필요합니다. 이와 같은 절차를 거치지 아니하고도 맹지 소유자는 법률상 권리를 주장할 수 있습니다. 바로 “주위토지통행권”입니다.

 

 


 민법 제219조(주위토지통행권) ①어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다.

②전항의 통행권자는 통행지소유자의 손해를 보상하여야 한다.

 

 


 어느 토지가 다른 토지들에 둘러싸여 공로에 접근할 수 없다면 토지의 경제적 효용이 크게 훼손됩니다. 물론 주위 토지 소유자들과 협의를 통해 주위 토지를 이용하는 방향으로 해결을 하면 가장 좋겠으나, 안타깝게도 합의가 이루어지는 경우는 드문 것이 현실입니다.

 

 민법은 명문의 규정을 두어 당사자 간에 협의가 이루어지지 않아도 법률상 당연히 그 토지를 위한 통행권을 부여하고 있습니다.

 

단, 주위 토지에 대하여 손해를 가할 가능성도 있고, 특히 우리나라는 토지의 가격이 높고 토지를 세분화하여 이용하도록 규제하고 있으므로 일정한 경우에 한하여 주위토지통행권을 인정하고 있습니다.

 

 주위토지통행권이 인정되려면, 

 

 ① 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없어야 합니다. 단순히 육안으로 보아 진입로 확보가 되어 있지 않는다고 무조건 주위토지통행권이 인정되는 것은 아닙니다. 통행을 하고자 하는 토지의 지적도를 확인하여 공도나 사도를 의미하는 “도” 표시가 있는지 확인해야 합니다.

등기부상으로는 도로가 있다고 하더라도 실제로는 타인이 불법 점거하고 있어 통행이 불가능한 경우에는 ‘공로’에 해당하지 않습니다.

 

 ② 통행하고자 하는 주위 토지가 ‘통로’로서의 필요성이 인정되어야 합니다. 기존의 통로가 있떠라도 실제로 그 토지의 이용에 적합한 통로로 충분히 기능하지 못한다면 ‘필요성’이 인정됩니다. 통로라 있더라도 크게 우회해야 하거나, 한 사람이 겨우 지나갈 정도로 비좁은 경우에도 필요성이 인정됩니다. 다만, 단순히 그 통로를 사용하는 것이 편리하다는 정도로는 부족합니다. 

 그리고 장차 그 토지를 이용할 상황까지 대비하여 통행로를 정할 수는 없으나, 맹지 소유자가 당장 맹지를 현실적으로 이용하지 않고 있지만 장래의 이용에 필요한 주위토지통행권은 인정될 수 있습니다.

 

주위토지를 통행하지 않으면 공로에 출입이 불가능하거나 과다한 비용이 발생하여야 합니다. 

 

 ④ 손해가 가장 적은 장소와 방법으로 주위토지를 통행해야 합니다. 법원은 쌍방 토지의 지목과 지형적, 위치적 형상 및 그에 따른 이용관계, 부근의 지리 상황, 상린지 이용자의 이해득실 기타 제반사정을 참작한 구체적 사정에 따라 판단합니다. 법원은 통로의 폭에 대하여, 차량 통행을 허용하는 경우에는 3m 이상, 그렇지 않은 경우에는 3m 미만 정도로 통행로의 폭을 정하는 경향이 있습니다.

 

 

 이상에서 살펴보는 바와 같이, 주위토지통행권은 ‘구체적인 사정’이 가장 중요합니다. 맹지와 그 토지를 둘러싸고 있는 주위 토지뿐만 아니라 일정 반경 내에 있는 토지의 이용상황까지 전부 고려해야 합니다. 인근에 도로가 설치될 계획이 있는지, 도로로서 기능을 하고 있는 통로가 있는지 등도 고려해야 합니다.

 

 분쟁을 방지하기 위해서는 민법 제219조 제2항에 따른 보상 절차가 원활하게 이루어져야 하는데요. 보상 대상에는 통행 또는 통로 개설로 인하여 주위 토지 이용에 제한을 받게 됨으로 인하여 발생하는 소극적 손해, 통행로 개설 과정에서 발생하는 적극적 손해도 포함됩니다. 당사자의 합의가 이루어지지 않으면 법원이 이를 정합니다. 

 

법원은 쌍방 토지의 토지소유권 취득 시기와 가격, 통행지에 부과되는 재산세, 본래 용도에의 사용 가능성, 통행지를 공동으로 이용하는 사람이 있는지, 통행 횟수, 방법 등의 이용 태양, 쌍방 토지의 지형적·위치적 형상과 이용관계, 부근의 환경, 상린지 이용자의 이해 득실 기타 제반사정을 고려하여 보상액을 정합니다.

 

 주위토지통행권은 맹지의 가치를 상승시켜 경제적 효용성을 높이는 권리입니다.

 

그러나 주위 토지 소유자에게 일정 부분 불이익을 가할 가능성이 있기 때문에 주위토지통행권 부존재확인의 소가 제기되는 경우도 상당합니다. 또한, 주위토지통행권이 인정되더라도 쌍방 토지 중 하나 또는 전부가 제3자에게 승계되는 경우에는 다시 문제가 발생할 소지가 있습니다.

 

주위토지통행권이 인정됨에도 주위 토지 소유자가 통행로를 임의로 막거나 도로를 폐쇄하는 경우에는 교통방해죄 등의 형법상 문제가 발생하기도 합니다.

 

 주위토지통행사건 경험이 풍부한 변호사의 조력을 받아 맹지의 가치를 높이시길 바랍니다.

댓글[0]

열기 닫기